Derecho inmobiliario
Firmaste el boleto y pusiste la plata. ¿Ya sos el dueño?
Por Francisco Rodriguez · Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Firmaste el boleto de compraventa. Pusiste la plata. Y sin embargo, en términos legales, todavía no sos el dueño. Esto confunde a muchísima gente, así que vamos a explicarlo claro y sin vueltas.
Título y modo: las dos cosas que hacen falta
En Argentina, para transmitir el dominio de un inmueble hacen falta dos cosas: título y modo. El título es la escritura pública. El modo es la tradición, es decir, la entrega del inmueble. El boleto de compraventa no es ninguna de las dos.
El boleto es un contrato que obliga a las partes a llegar a la escritura. Es muy importante y plenamente válido, pero no es lo mismo que tener el dominio inscripto a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
¿Qué significa esto en la práctica?
Primero. Si el vendedor cae en concurso o quiebra antes de escriturar, tu boleto tiene protección legal —pero solo si pagaste al menos el 25% del precio y el boleto tiene fecha cierta. Eso está en el artículo 1171 del Código Civil y Comercial.
Segundo. Si el vendedor le vende la misma propiedad a otra persona que escritura antes que vos, hay conflicto. El boleto no te da prioridad automática sobre quien ya inscribió el dominio.
Tercero. Técnicamente, hasta que no hay escritura no sos propietario registral. Y eso tiene consecuencias en herencias, hipotecas y disputas legales.
Antes de firmar un boleto: verificá que el vendedor sea el titular registral real, fijate que no tenga embargos ni inhibiciones, y acordá un plazo concreto para la escrituración.
El boleto es el inicio del camino, no el final. Conocer la diferencia es lo que te protege la plata.
Esta nota es de carácter informativo y general; no reemplaza el asesoramiento legal, contable o profesional para un caso concreto. Ante una operación puntual, consultá con un profesional matriculado.
Derecho inmobiliario
¿Podés perder una propiedad por no usarla?
Por Francisco Rodriguez · Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Un vecino ocupa una propiedad durante 20 años. Un día aparece el dueño. ¿A quién le da la razón la ley? La respuesta sorprende a casi todos, y tiene que ver con un mecanismo llamado usucapión.
Qué es la usucapión
La usucapión, o prescripción adquisitiva, es un mecanismo legal que permite que una persona que ocupó una propiedad ajena de forma continua, pública y pacífica durante cierto tiempo pueda reclamar la titularidad ante la justicia. Ojo: hablamos de ocupar, no de robar ni de invadir con violencia.
Los tres requisitos clave
Para que proceda, la posesión tiene que cumplir tres condiciones:
- Continua — sin interrupciones relevantes.
- Pública — no clandestina; que el vecindario y el entorno la vean.
- Pacífica — sin que el verdadero dueño la haya reclamado judicialmente en ese período.
Los plazos
El Código Civil y Comercial establece dos plazos según el caso: 20 años si el poseedor no tiene justo título ni buena fe, y 10 años si tiene justo título y buena fe (es decir, creyó de buena fe que tenía derecho sobre ese inmueble).
El punto que más sorprende
Lo que más llama la atención de la gente es esto: el silencio del propietario cuenta en su contra. Si tenés una propiedad que no usás, no visitás y no reclamás, y alguien la ocupa durante años sin que hagas nada, ese silencio puede interpretarse legalmente como ausencia de oposición. No alcanza con ser el dueño en el papel: hay que ejercer la posesión.
La enseñanza: si sos propietario, los inmuebles abandonados o sin gestión tienen riesgos legales reales, no solo económicos. Y si estás en la situación contraria, la usucapión existe, tiene requisitos precisos y requiere un proceso judicial. (Código Civil y Comercial, artículos 1897 y siguientes.)
En los dos casos, la información es la diferencia entre actuar a tiempo o enterarte cuando ya es tarde.
Esta nota es de carácter informativo y general; no reemplaza el asesoramiento legal, contable o profesional para un caso concreto. Ante una operación puntual, consultá con un profesional matriculado.
Venta
Tu propiedad lleva 6 meses publicada y no se vende. No es el mercado.
Por Francisco Rodriguez · Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Seis meses publicada y no entra ni una consulta seria. ¿El mercado? No. El mercado casi nunca es el problema. Son cuatro cosas concretas, y todas se pueden corregir.
1. El precio
La razón más común. Y no necesariamente porque sea caro: está mal cuando no se basa en lo que el mercado paga hoy, sino en lo que vos necesitás cobrar. Esas dos cosas no son lo mismo. El precio lo define el mercado, no la necesidad del vendedor.
2. Las fotos
Si la primera imagen que ve el comprador es una habitación con ropa en la silla y luz de noche… ya perdiste. La gente descarta en dos segundos. La foto de portada es tu aviso: si no frena el scroll, el resto no importa.
3. La descripción
"Hermosa casa, excelente ubicación, no dejes pasar." ¿Eso le dice algo a alguien? No. El comprador necesita datos concretos: metros, ambientes, orientación, estado, servicios, qué hay alrededor. La vaguedad no vende; informa el que quiere generar confianza.
4. Sin estrategia de difusión
La que menos se habla: publicar no es vender. Subir a un portal y esperar no es una estrategia. La propiedad tiene que llegar a quien puede comprarla, no quedar perdida entre otras 200 publicaciones.
La pregunta no es "¿cuánto más espero?", sino "¿cuál de estas cuatro cosas no estoy revisando?". Casi siempre la respuesta está en esta lista.
Inversión
Flipping en el interior: comprar, refaccionar y vender sin perder plata
Por Francisco Rodriguez · Martillero Público y Corredor Inmobiliario
En Laboulaye se hace flipping inmobiliario desde hace años. Solo que nadie le puso ese nombre. Y los que lo hacen bien están obteniendo márgenes interesantes por operación.
Qué es el flipping
Comprar una propiedad deteriorada o heredada, refaccionarla y venderla —o alquilarla— a mayor valor. Eso es flipping. En el interior de Córdoba, con la escasez de terrenos céntricos que existe, tiene una lógica de mercado muy clara.
¿Qué tan rentable es?
Según relevamientos del sector inmobiliario argentino de 2024 y 2025 (de medios como Ámbito y Ladrillo.info), los márgenes en operaciones bien ejecutadas van del 15% al 40% sobre el capital invertido, en plazos de 3 a 12 meses. Y eso medido en dólares, que es como se miden las operaciones inmobiliarias en Argentina.
Las tres condiciones que definen si ganás o perdés
1. Comprás bien
El negocio se hace en la compra, no en la venta. Si pagás de más al principio, ninguna refacción te salva.
2. Calculás los costos de obra con precisión
Los materiales de construcción en Argentina aumentaron fuertemente en términos interanuales según el INDEC. Un presupuesto mal hecho puede comerse toda la ganancia. Acá la mirada técnica —saber qué cuesta de verdad cada etapa— vale oro.
3. Vendés rápido
Lo ideal es cerrar la venta antes de los 6 meses de terminada la obra. Cada mes que pasa después, el margen se achica.
En ciudades como Laboulaye, donde la oferta de propiedades renovadas es escasa y la demanda existe, el que entra bien posicionado tiene ventaja real. El flipping no es para improvisar, pero tampoco es una rareza de Buenos Aires.
Esta nota es de carácter informativo y general; no reemplaza el asesoramiento legal, contable o profesional para un caso concreto. Ante una operación puntual, consultá con un profesional matriculado.
Tasación
Una tasación no es una opinión: cómo se calcula el valor real
Por Francisco Rodriguez · Martillero Público y Corredor Inmobiliario
Mucha gente cree que tasar es "decir un número". No lo es. Una tasación seria no se concreta solo en hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis que condujeron a ese valor. Acá te explico cómo se hace de verdad.
Los dos caminos para tasar
Existen, a grandes rasgos, dos métodos:
- Método directo (por comparación de antecedentes de terrenos, edificios o conjuntos): más seguro en los resultados, pero más laborioso.
- Método indirecto (por cálculo de rentabilidad: capitalización de rentas o productividad): más rápido de calcular, pero más impreciso por la variabilidad de las tasas.
Valuar por más de un método es lo que le da confiabilidad al resultado.
Qué hace mover el valor
En el caso de los terrenos urbanos, el valor depende de factores que se agrupan en tres niveles:
- Particulares: dimensiones (frente y fondo), ubicación, forma, orientación, topografía y subsuelo.
- Zonales: valor residencial, comercial o industrial de la zona, zonificación, servicios públicos (agua, cloacas, pavimento, alumbrado) y vecindades que desvalorizan.
- Generales: estado del mercado, situación económica del país, régimen de locaciones, perspectivas agropecuarias y grandes obras públicas.
El secreto está en los antecedentes
Las ventas comparables son el elemento fundamental, pero hay que buscarlas con paciencia y leerlas con criterio. Muchos precios están deformados por circunstancias especiales: divisiones de condominio, remates, ventas con poca o demasiada publicidad, o valores declarados por debajo del real para pagar menos impuestos. Por eso conviene llegar al origen de cada operación y, cuando hace falta, aplicar coeficientes correctivos.
Un detalle clave: conviene descartar las ventas de inmuebles alquilados, porque ahí el precio mezcla dos cosas —el valor del inmueble en sí y el valor del contrato de alquiler vigente— y eso distorsiona la comparación.
Y la forma de pago también pesa
No es lo mismo cobrar todo al contado que en cuotas. Un peso hoy vale más que un peso mañana, porque hoy lo podés invertir, la inflación le baja el poder de compra y existe el riesgo de no cobrarlo. Por eso una buena tasación lleva los pagos futuros a valor presente, usando como referencia el costo de oportunidad del dinero (plazo fijo, crédito hipotecario o inflación esperada más una prima de riesgo).
Mi formación como Maestro Mayor de Obras suma acá una mirada técnica concreta: no es lo mismo estimar el estado y el costo de reposición de una construcción "a ojo" que evaluarla sabiendo cómo está hecha. Esa es, justamente, la diferencia entre un número y una tasación.
Esta nota es de carácter informativo y general; no reemplaza el asesoramiento legal, contable o profesional para un caso concreto. Ante una operación puntual, consultá con un profesional matriculado.
Oportunidad · En pozo
